Notariskosten bij verkoop: wat betaal je? | Nidello

Bij een woningverkoop betaalt de koper meestal de grootste notariële kosten, zoals de registratiebelasting en het ereloon op de aankoopakte. Als verkoper kan je wel andere kosten hebben: verplichte attesten, opzoekingen, een eventuele handlichting van je hypotheek en administratieve kosten in je verkoopdossier.

In dit artikel bekijken we welke kosten je als verkoper kan verwachten en welke posten je vooraf zelf kan regelen.

Wie betaalt wat?

Bij een klassieke woningverkoop is de regel doorgaans:

• De koper betaalt de registratiebelasting, het ereloon van de notaris op de aankoopakte, de aktekosten en de hypotheekkosten (als er een lening is).
• De verkoper betaalt de kosten verbonden aan zijn eigen verplichtingen: opzoekingen, attesten, een eventuele handlichting van de hypotheek en in sommige gevallen een vergoeding voor de notaris die zijn belangen verdedigt.

In de praktijk is het belangrijk om in de verkoopovereenkomst duidelijke afspraken te maken over wie welke kosten draagt. Veel verkopers vragen geen aparte notaris en laten zich vertegenwoordigen door de notaris van de koper. Dat kan, maar is niet verplicht.

Kosten voor de verkoper: overzicht

1. Opheffing van een hypotheek (handlichting)

Als er nog een hypothecaire inschrijving op je woning rust, moet die voor de verkoop doorgaans worden geschrapt via een handlichting.

• Richtprijs: vaak enkele honderden euro's tot meer dan duizend euro, afhankelijk van het dossier.
• Wie betaalt: de verkoper.
• Tip: vraag aan je notaris en bank of er nog een hypothecaire inschrijving rust op je woning. Is dat zo, dan moet die meestal worden geschrapt via een handlichting. De exacte kost hangt af van je dossier.

2. Verplichte attesten en opzoekingen

Een verkoper moet bij de compromis een aantal attesten kunnen voorleggen. Sommige vraagt de notaris ook zelf op, en die kosten worden doorgerekend:

• Stedenbouwkundige inlichtingen: richtprijs €60 tot €350. De kost hangt af van de gemeente en het Vastgoedinformatieplatform (VIP).
• Bodemattest: €73,05 voor een volledig kadastraal perceel of openbaar domein sinds 1 januari 2026. Voor een deel van een perceel ligt de kost hoger (€275,05).
• Kadastraal uittreksel: gratis via MyMinfin voor de eigenaar; via de notaris doorgaans €30 tot €60 als servicekost.
• Hypothecair getuigschrift: uitgaven aan derden worden door de cliënt terugbetaald en verschillen per dossier.
• Opzoekingen erfdienstbaarheden, beschermd erfgoed, overstromingsgevoeligheid: richtprijs €100 tot €250 totaal.

In de praktijk komt de som van deze opzoekingen vaak op enkele honderden euro's uit, maar het exacte bedrag verschilt per dossier en per gemeente.

3. Ereloon notaris (eigen notaris als verkoper)

Als je een eigen notaris inschakelt om je belangen te verdedigen, deel je het ereloon van de aankoopakte met de notaris van de koper. Voor jou als verkoper komt er geen extra factuur voor het ereloon zelf: notarissen verdelen het onderling. Dit principe heet dubbel ministerie.

Tip: een eigen notaris kost je voor het ereloon zelf dus niets extra. Bij grotere of complexere transacties (verdeling, erfenis, ongewone clausules) is een eigen notaris aan te raden. Voor extra advies of aparte opdrachten kunnen wel bijkomende kosten worden aangerekend.

4. Makelaarstarief

Werk je met een makelaar, dan betaal je meestal een afgesproken makelaarstarief. Dat kan een percentage van de verkoopprijs zijn of een vast bedrag, telkens te verhogen met btw. Controleer altijd wat inbegrepen is (publicatie, bezoeken, onderhandeling, opvolging tot bij de notaris).

Verkoop je zonder makelaar via Nidello, dan betaal je geen makelaarstarief. Je kiest zelf welke diensten je nodig hebt, zoals attesten, fotografie, publicatie of begeleiding bij je verkoopdossier.

Concrete voorbeelden (indicatief)

Voorbeeld 1: woning van €280.000 zonder lopende hypotheek

Voorbeeld 2: woning van €420.000 met lopende hypotheek

Deze cijfers zijn richtprijzen. Vraag bij je notaris altijd een individuele afrekening op basis van jouw dossier.

Wanneer val je buiten dit standaardplaatje?

In een aantal situaties komen er extra kosten op de verkoper:

• Verkoop met onverdeeldheid (erfenis, scheiding): een akte van verdeling kan aanzienlijk extra kosten met zich meebrengen.
• Verkoop op lijfrente of met vruchtgebruik: specifieke clausules vragen extra notarieel werk.
• Beschermde monumenten of erfgoedpanden: bijkomende attesten en opzoekingen.
• Verkoop van onroerend goed via een vennootschap: meer juridisch werk en hogere erelonen.

Zelf opzoekingen doen of laten regelen?

Veel kosten zijn forfaitair of wettelijk bepaald, zoals het bodemattest. Andere kan je gedeeltelijk vermijden door zelf te bestellen:

1. Stedenbouwkundige inlichtingen vraag je rechtstreeks aan bij de gemeente. Bij Nidello bestel je ze in één klik en ontvang je ze binnen de wettelijke termijn.
2. Kadastraal uittreksel download je gratis via MyMinfin of bestel je via Nidello voor een vaste prijs.
3. EPC, asbest, elektriciteit en stookolietank bestel je vooraf in plaats van op de valreep via je notaris.

Door deze documenten zelf te verzamelen, hou je de regie en vermijd je dat de notaris ze als doorgerekende kosten op je eindafrekening zet.

Veelgestelde vragen

Kan ik de kosten onderhandelen met de notaris?

Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en niet onderhandelbaar. Wel kan je vergelijken op administratieve doorrekeningen en kosten voor opzoekingen die de notaris niet zelf moet uitvoeren.

Wanneer betaal ik de notaris?

De verkoper betaalt zijn aandeel meestal bij de afrekening op de dag van de notariële akte. Het bedrag wordt verrekend met de verkoopprijs die je ontvangt.

Is de notaris van de verkoper verplicht?

Nee. Je mag je laten vertegenwoordigen door de notaris van de koper. Een eigen notaris kost je voor het ereloon zelf niets extra wegens het dubbel ministerie, maar is niet verplicht.

Tellen bepaalde kosten mee voor een eventuele meerwaardebelasting?

Sommige kosten kunnen in bepaalde gevallen in rekening worden gebracht. Dit is sterk situatieafhankelijk. Vraag het altijd na bij je notaris of belastingadviseur.

Klaar om je verkoop voor te bereiden?

Bestel je verplichte attesten via Nidello, hou je verkoopkosten overzichtelijk en kies alleen de diensten die je nodig hebt. Start je verkoopdossier en krijg meteen zicht op je totale kost.

Nidello helpt je stap voor stap met je verkoopdossier, schatting, publicatie en afronding.