Syndicusinformatie opvragen voor je appartementsverkoop

Wat is syndicusinformatie precies?

Syndicusinformatie is het officiële pakket aan financiële, juridische en bouwkundige gegevens over een mede-eigendom, opgesteld door de syndicus. Het is de basis waarop de kandidaat-koper beoordeelt of hij of zij effectief mede-eigenaar wil worden van het gebouw, met alle bijhorende rechten en verplichtingen.

Voor een verkoper van een appartement of kavel in een gebouw met mede-eigendom is dit pakket even belangrijk als het EPC, het asbestattest of de stedenbouwkundige inlichtingen. Zonder correcte syndicusinformatie ontstaat een belangrijk juridisch en praktisch risico: als de syndicus niet tijdig antwoordt, moet het verzuim aan de partijen worden meegedeeld en beoordeelt de notaris hoe het dossier verder kan.

Artikel 3.94 BW: twee fases en termijnen

Artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek (vroeger artikel 577-11) bepaalt dat de verkoper verplicht is om de kandidaat-koper te informeren over de stand van zaken in de mede-eigendom. De wet voorziet twee momenten:

• Fase 1 — vóór compromis, aankoopbod of aankoopbelofte. Onder meer: werk- en reservekapitaal, achterstallen, oproepen tot kapitaalinbreng, lopende gerechtelijke procedures, AV-notulen van de laatste 3 jaar, periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige 2 jaar en de recentste goedgekeurde balans. Termijn syndicus: 15 dagen.
• Fase 2 — vóór het verlijden van de notariële akte. De notaris vraagt bijkomend onder meer informatie over uitgaven voor onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe vóór de vaste datum van eigendomsoverdracht werd beslist, oproepen tot kapitaalinbreng, kosten voor verkrijging van gemeenschappelijke delen en bedragen die de VME verschuldigd is door geschillen ontstaan vóór de overdracht. Termijn syndicus: 30 dagen na verzoek van de notaris.

Bij Nidello vragen we de informatie van fase 1 op zodat je dossier vlot in publicatie en bod kan. De notaris vraagt de fase 2-informatie op rond het verlijden van de akte.

Wat is wettelijk verplicht en wat is extra nuttig?

We maken een duidelijk onderscheid tussen de wettelijke artikel 3.94-informatie en bijkomende documenten die nuttig zijn in een appartementsdossier maar niet allemaal onder die wettelijke lijst vallen.

Werkkapitaal en reservekapitaal

Het werkkapitaal dient voor de dagelijkse uitgaven van de mede-eigendom (verzekering, schoonmaak, klein onderhoud). Bij verkoop maakt de syndicus een afrekening: het aandeel in het werkkapitaal wordt, voor de relevante periode, terugbetaald aan de uittredende mede-eigenaar en opgevraagd bij de nieuwe mede-eigenaar (artikel 3.94 §5 BW).

Het reservekapitaal bouwt de VME op voor grote werken (gevel, lift, dak, isolatie). Het blijft eigendom van de VME en gaat samen met het appartement over op de koper. De VME moet uiterlijk na 5 jaar na de voorlopige oplevering van de gemene delen een reservekapitaal aanleggen. De jaarlijkse bijdrage mag niet lager zijn dan 5% van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar, tenzij de algemene vergadering met vier vijfde meerderheid anders beslist.

Gevolgen voor de koper

De koper wordt automatisch lid van de Vereniging van Mede-eigenaars (VME). Wie welke kosten draagt, hangt af van het soort kost, het beslissingsmoment, de opeisbaarheid en eventuele afspraken tussen koper en verkoper. De syndicusinformatie en de notaris maken deze verdeling concreet in het dossier. Concreet kan dit betekenen:

• Maandelijkse of trimestriële provisies voor gemeenschappelijke kosten.
• Aandeel in reeds goedgekeurde grote werken die nadien worden uitgevoerd.
• Stem- en spreekrecht op de algemene vergadering.
• Verplichting om bij te dragen aan reserveopbouw conform de wet.

Syndicusinformatie versus stedenbouwkundige inlichtingen of VIP

• Stedenbouwkundige inlichtingen en het Vastgoedinformatieplatform (VIP) betreffen de juridisch-administratieve toestand van het perceel (vergunningen, bestemming, eventuele inbreuken).
• Syndicusinformatie betreft de mede-eigendom: financiële gezondheid, lopende werken, beslissingen, reglementen.

Beide zijn complementair in een volledig verkoopdossier voor een appartement.

Een privé en gevoelig dossier

Syndicusinformatie kan achterstallen, individuele afrekeningen, gerechtelijke procedures en persoonsgegevens bevatten. We delen deze documenten gericht met de notaris en met kandidaat-kopers die ernstig geïnteresseerd zijn, niet publiek in advertenties.

Syndicusinformatie bestellen via Nidello, vaste totaalprijs €599

Vaste totaalprijs van €599 incl. btw, inclusief syndicusfee tot een vast plafond. Je betaalt niets extra zonder voorafgaand akkoord. Daarin zit:

• De aanvraag bij jouw syndicus met digitaal mandaat in jouw naam.
• Het syndicusloon voor de wettelijke artikel 3.94-inlichtingen, tot het afgesproken plafond.
• De Nidello-servicefee voor aanvraag, opvolging en integratie.
• Opvolging tot de bundel binnen is en volledigheidscheck.
• Automatische integratie in je beveiligde verkoopdossier.
• Eén centraal aanspreekpunt voor al je verkoopdocumenten.

Syndicusfees verschillen per syndicuscontract. Rekent jouw syndicus uitzonderlijk meer aan dan het plafond, dan nemen we eerst contact met je op vóór er extra kosten worden aangerekend.

Zo bestel je in 3 stappen

1. Bestelling. Je bestelt online en geeft de naam van de VME en het syndicuskantoor door.
2. Aanvraag bij de syndicus. Nidello vraagt de fase 1-informatie op met een mandaat in jouw naam en volgt de levering op (wettelijke termijn syndicus: 15 dagen).
3. Aflevering in je dossier. Alles staat overzichtelijk in je verkoopdossier, klaar om gericht te delen met je notaris en met ernstige kandidaat-kopers.