Asbestattest in Vlaanderen: verplichtingen, kostprijs en online bestellen

Wat is een asbestattest?

Een asbestattest is een officieel document dat aangeeft of er asbesthoudende materialen aanwezig zijn in een gebouw, en zo ja, in welke staat en met welk risico. Het attest is gebaseerd op een niet-destructieve inspectie ter plaatse door een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie (ADI): dat is de officiële deskundige die een asbestattest mag laten afleveren. Het attest bevat een asbestinventaris, een conclusie over de asbestveiligheid van het gebouw en eventuele beheersadviezen.

Het attest wordt opgemaakt volgens de officiële procedure van OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) en geregistreerd in de OVAM-inventarisdatabank. De koper moet de inhoud van het geldige asbestattest ten laatste bij ondertekening van de compromis ontvangen. De notaris neemt de vereiste gegevens later ook op in de authentieke akte.

Wanneer is een asbestattest verplicht?

Een asbestattest is in Vlaanderen verplicht in deze situaties:

• Bij overdracht onder levenden (verkoop én schenking) van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar vóór 2001, sinds 23 november 2022. Een erfenis valt niet onder deze verplichting.
• Toepassingsgebied: woning, appartement, garage, magazijn of bedrijfspand. Het bouwjaar zoals vermeld op het kadastraal uittreksel is bepalend.
• Oppervlakte: in de meeste gevallen vanaf 20 m². Een kleiner gebouwdeel (zoals een studio) kan toch verplicht zijn als het deel uitmaakt van een grotere constructie.
• Vanaf 2032 moet elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 over een asbestattest beschikken, ook zonder overdracht.

Anders dan bij het EPC moet het asbestattest niet al in de verkoopadvertentie vermeld worden. Het moet wel ten laatste bij compromis beschikbaar zijn. Veel kopers vragen het echter al vóór ze een bod uitbrengen, dus commercieel loont het om het attest vroeg klaar te hebben.

Asbestattest bij verkoop van een appartement

Voor je privatieve deel (je eigen appartement) heb je sinds 23 november 2022 een asbestattest nodig bij verkoop. Voor de gemene delen (gangen, kelders, dak, gevel) gelden afzonderlijke regels:

• De Vereniging van Mede-eigenaars (VME) moet uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest voor de gemene delen hebben.
• Is er vóór 1 januari 2027 al een attest gemene delen, dan moet het bij verkoop worden meegedeeld.
• Vanaf 1 januari 2027 moet bij elke overdracht van een privatief deel ook een kopie van het attest gemene delen beschikbaar zijn.

Vraag het attest gemene delen tijdig op bij je syndicus, zodat je verkooptraject niet vertraagt.

Hoe lang is een asbestattest geldig?

Voor attesten afgeleverd vanaf 8 april 2024 geldt:

• Onbeperkt geldig wanneer er geen asbestmaterialen worden aangetroffen en de eindconclusie '0 asbestmaterialen' is.
• 10 jaar wanneer er wel asbestmaterialen aanwezig zijn maar zonder hoog risico.
• 5 jaar wanneer er minstens één asbesthoudend materiaal met hoog risico is (bv. losgebonden asbest of materialen in slechte staat).

Bij een gewijzigde toestand moet binnen één jaar een nieuw asbestattest worden opgemaakt. Dat kan bijvoorbeeld bij nieuwe asbesthoudende materialen, verwijdering waardoor het gebouw asbestveilig is geworden, of schade door een incident zoals storm, brand of een lek.

Wat kost een asbestattest in Vlaanderen?

De prijs van een asbestattest is niet gereglementeerd en hangt af van het type pand, de oppervlakte en het aantal bouwdelen. Indicatieve marktprijzen in Vlaanderen:

• Appartement (tot 60 m²): €349 tot €450
• Rijwoning of halfopen bebouwing: €400 tot €550
• Open bebouwing of grote villa: €500 tot €700
• Bijkomende staalname (Nidello-tarief): €35 per staal

Indicatieve marktprijzen op basis van Nidello-leveranciersprijzen, laatst bijgewerkt mei 2026. Prijzen kunnen verschillen volgens oppervlakte, complexiteit en aantal bouwdelen.

Bij Nidello bestel je een asbestattest vanaf €349 incl. btw. Je ziet de exacte prijs voor jouw pand vóór je bestelt. De OVAM-retributie van 59 euro voor de aflevering van het attest is inbegrepen. Eventuele staalnames worden apart aangerekend en alleen na jouw akkoord.

Hoe verloopt een asbestkeuring via Nidello?

Bestel je je asbestattest via Nidello, dan verloopt het traject in vier duidelijke stappen:

1. Bestelling en toewijzing. Je bestelt online via Nidello. We wijzen de opdracht toe aan een gecertificeerde ADI in jouw regio. Je krijgt de naam van de deskundige.
2. Afspraak inplannen. De asbestdeskundige neemt normaal binnen 1 werkdag contact op om een plaatsbezoek in te plannen.
3. Plaatsbezoek (1 tot 3 uur). De deskundige inspecteert visueel alle bouwdelen, identificeert asbestverdachte materialen en neemt indien nodig stalen voor labo-analyse. Het standaardonderzoek is niet-destructief en richt zich op zichtbaar materiaal bij normaal gebruik. Verborgen of ingesloten asbest kan buiten beeld blijven zonder aanvullend destructief onderzoek.
4. Opmaak, registratie en aflevering. Het attest wordt opgemaakt volgens de OVAM-procedure, geregistreerd in de OVAM-databank, en je ontvangt het officiële PDF-attest. We voegen het automatisch toe aan je Nidello-verkoopdossier, doorgaans binnen 7 werkdagen na het plaatsbezoek.

Tip:Zorg dat alle ruimtes (ook kelder, zolder, garage, berging en technische ruimtes) toegankelijk zijn tijdens het plaatsbezoek. Niet-toegankelijke ruimtes worden in het attest vermeld als "niet onderzocht", wat de waarde voor de koper vermindert.

Wie mag een asbestattest opmaken?

Enkel een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie (ADI) mag de inventarisatie uitvoeren waarop het asbestattest gebaseerd is. OVAM publiceert een lijst van gecertificeerde asbestdeskundigen. Nidello werkt enkel met deskundigen die op die lijst staan.

Sancties bij ontbrekend of ongeldig asbestattest

Zonder geldig asbestattest of zonder tijdige overhandiging aan de koper:

• Kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen.
• Kan er geen overdracht plaatsvinden en kan de notaris de overeenkomst niet sluiten.
• Kunnen er administratieve sancties van toepassing zijn via OVAM of het Materialendecreet.
• Bij appartementen kan de syndicus aansprakelijk gesteld worden indien het attest gemene delen ontbreekt.

Deze pagina is informatief en geen juridisch advies. Bij complexe overdrachten stem je af met je notaris.

Belangrijk gewijzigd sinds 2024

• Vanaf 8 april 2024: attesten met eindconclusie '0 asbestmaterialen' zijn onbeperkt geldig.
• Uiterlijk 31 december 2026: elke VME moet een asbestattest voor de gemene delen hebben.
• Vanaf 1 januari 2027: bij elke overdracht van een privatief deel moet ook een kopie van het attest gemene delen beschikbaar zijn.

Laatst bijgewerkt: mei 2026.